ljfun


Развлечения каждый день

Поменьше злобы


Previous Entry Share Next Entry
Как купить квартиру без кабальной ипотеки
ljfun
На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, привожу расчёт реальных данных.

Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.

Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Мурманск. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. "свободный рынок" уже практически везде "сам отрегулировал" соотношения между стоимостью жилья и его арендой.

Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.

Дано:
2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.

Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир - 2,590,000 рублей.
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.


Стоимость аренды квартиры - 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.

Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё.

Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг

Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта - на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).

Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.

Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.

Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку - нет.

В моём случае хозяин квартиры заявлет, что коммулка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.

Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатноый квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.

Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.

Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.

Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и... берём квартиру в аренду.

Берём квартиру в аренду, чтобы "переплачивать чужому дяде"

Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц. НО:
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.

Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!

Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.

Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!

И вот что мы получаем в результате.

В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взонос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:

Год 1:
(43,062 - 17,000) 12 = 312,744 накоплений 375,000 = 687.744 рублей или
(35,635 - 17,000) 12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей

Год 2:
687,744 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 223,620 = 822,240

Год 3:
1,000,488 312,744 = 1,313,232
или
822,240 223,620 = 1,045,860

Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку "ипотеки".

Кому лень считать, сообщаю:
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет, вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.

С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).

При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай!

Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению

Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.

Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).

Вся лирика вроде "живём в своём жилье", "не надо ютиться по съемным квартарам", "зато уже можем делать ремонт", активно навязываемая банками - не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.

Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по котому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.

Ещё немного о росте цен и процентах

Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов... Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.

Короче говоря - если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.

Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.

Начало первого года:
кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе.

Год 1 закончился:
у нас в банке лежит 375.000 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)12 = 312,744 накоплений и получается
412,500 312,744 = 725,244
или
412,500 223,620 = 636,120

Год 2:
725,244 1,1 312,744 = 1,110,512
или
636,120 1,1 223,620 = 923,352

Год 3:
1,110,512 1,1 312,744 = 1,534,308
или
923,352 1,1 223,620 = 1,239,307

Год 4:
1,534,308 1,1 312,744 = 2,000,482
или
1,239,307 1,1 223,620 = 1,586,858

Год 5:
2,000,482 1,1 312,744 = 2,513,151 - Оно?
или
1,586,858 1,1 223,620 = 1,969,164

Год 6:
Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).

Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.

Вот такая незамысловатая математика.
15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.

Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.
Автор.



Интересный взгляд, но тут полно нюансов. Например, в условиях кризиса и девальвации рубля Вы останетесь с кучкой нарезанной бумаги и без надежд выбраться из съёмной квартиры с возросшей арендной платой. В случае с иротекой, вы будете должны банку фиксированную сумму, которую без труда отдадите изрядно подешевевшими рублями.

Можно переводить в более крепкую валюту.

Все это замечательно, когда твердо знаешь, что будет завтра и послезавтра.
Помню я как выбирал в 2004 между 18300 рублей за квадрат (сложно, но поднапрягшись потяну) и 19500 рублей за квадрат (абсолютно запредельные цифры!) - сейчас дико ржу!
Про арендодателей тоже красиво написано - но мы почему то 3 года прожили как на вулкане, и каждый звонок хозяина квартиры был жуткий стресс для нас (хотя он человек очень хороший).
Но в целом так и есть - банки, Великое Зло!

При накоплении забыли учесть рост цен на жилье. То, что сейчас стоит 2500000, через 5 лет будет минимум 3000000.

точно, каштан серж!

мы прошлой весной решили купить однушку в Ульяновске, когда цены были 1,1-1,2 млн... Весной не получилось, купили через полгода. Только цены выросли так, что мы за 1,54 млн. приобрели однушку со скромным ремонтом...
Знакомые в прошлом году купили на стадии строительства в высотке двушку за 1,7 млн. Год прошел, дом сдали, теперь их квартира (строительный вариант) стоит 2,3 млн минимум.
"3 года прожили как на вулкане" - как я Вас понимаю! Каждый "неурочный" звонок арендодателя был настоящим стрессом, боялась не зря: однажды хозяйка подняла цену за съемную квартиру с 7 до 12 тысяч рублей. Блин, какой же это был шок!!!
Ипотека - кабала, но многие мои знакомые, купившие квартиру за счет банковского кредита, уже выплатили ипотеку. Да, было страшно поначалу, но инфляция сделала свое дело (помню, как я поразилась, когда моя подруга купила трешку в хрущевке за 300 тысяч рублей, это ж какие были деньги тогда!!! сейчас смешно)

Копить здорово,когда нет инфляции и цены не растут.
А так все эти расчеты - филькина грамота...

Так отложенные деньги нужно инвестировать, а не под матрасом хранить.

...и один хрен вы переплатите. так не лучше ли вкладывать деньги в свое, нежели в чужое?

Здорово расписано. Но у каждого свой случай. У меня например 3 детей и мне нужно арендовать трешку. Для начала мне надо найти что бы ее вообще мне кто то сдал. И стоить она будет от 35 тысяч. А за ипотеку я плачу 25.

За ипотеку за трёшку платите 25???

А вы учитываете что квартира через 10 лет раза в 2 дороже будет ? И аренда тоже поднимется

ну для полной честности, надо упомянуть что платеж банку фиксированный, в течение всех 10 или 20 лет.

А накопленные деньги будет съедать инфляция - и она разумеется больше чем процент в банке. не говоря уже о возможных дефолтах, которые резко уменьшают ваши накопления .

а квартира за 10 лет конечно подорожает.

в 2000году мы купили трешку за 200тысяч, а сейчас,через 13 лет, она стоит 2,5-3млн. И это заметьте, 13 лет прошли без особых потрясений. Не уверен, что средняя семья смогла бы на нее накопить, если бы все эти 13 лет арендовала квартиру.

Edited at 2014-01-24 07:02 am (UTC)

вся мысль сводится к тому, что нужно как можно больше денег откладывать в накопления и тогда вы сможете собрать нужную вам сумму не занимая у банков. но для большинства людей способность копить деньги - это серьезная проблема. люди просто не умеют это делать

+1 На этом и стоит система кредитования

Ну Вы и насчитали!
У банков такой конский процент, потому что они в аннуитетный платеж помимо своих процентов еще закладывают инфляцию и страховку от разных рисков. А у Вас и инфляция не учитывается и рост стоимости квартир. А про всякие политические и экономические риски я вообще молчу.
В 1998-2000 году я снимал квартиру за 200 долларов, так давайте Вы сейчас посчитаете, смог бы я купить сейчас квартиру на сэкономленные деньги? Тогда, замечу, разница в ипотеке с арендой была еще более впечатляющая.

Ну это зависит от того, в каком городе вы покупаете недвижимость. Не так ли?

ничего ничего, в марте посмотрим на твой оптимизм по поводу накоплений (((((((( и ещё на минуточку, когда жена сидит дома с ребёнком как то одну зарплату не получается откладывать, так бы месяц протянуть без излишеств... соц. поддержка населения хули...

почему именно март ?

Гм, а как насчет роста цен на недвижимость? Через 5 лет такую квартиру ,которую можно купить сегодня за 2,5 млн, через 5 лет уже НЕ КУПИТЬ.

Никто не знает что будет дальше :)
Или девальвация - что на руку тем, у кого ипотека + рост цен на жильё (получится выплатить в разы быстрее ипотеку), или падение цен на недвижимость в следствии той же стагнации, и прочих кризисофф. Мы в раше живём, купите лотерейный билетик :) каждому свой.
Я за ипотеку, при наличии 50% и больше первоначалки, когда платёж не более трети общего заработка. Если больше - лучше накопить сначала, а уж потом думать. Если не получается накопить - подумайте чем ипотеку платить будете.
Расчёты верные у аффтара, только верные для идеальной ситуации, когда всё стабильно, про риски остаться с олой опой при невозможности выплатить импотеку согласен, риск остатья как "срут в камментах" (это шутко такой а не наезд) со стопкой нарезанной бумаги - тоже правда.
Имхо в городе снимать, собрать денех на клёвый домик на берегу реки в деревне, когда город надоест тупо свалить в деревню и жить себе спокойно. Или когда "пенсия" наступит, нафиг вам на закате в городе жить?


Edited at 2014-01-24 10:17 am (UTC)

Шутко плохой, слюшай. С мамой своей так шюти, да.

фимоз головного мозга и ЧЮЖЬ!

ибо, блеать, ну нихерашечки не учтены:
1- рост стоимости аренды, и коммуналки,
2- рост стоимости жилья,
3- инфляция и девальвирование стоимости денег!
И плюс не учтены возможные досрочные варианты погашения ипотеки, дабы не платить конские проценты банку!

Re: фимоз головного мозга и ЧЮЖЬ!

бешено рукоплескаю.

Единственный минус это то что через семь лет хата будет стоить раза в два дороже в рублях
Поэтому копить лучше в двух трех валютах на всякий случай
В остальном расчет верный

вообще-то у доллара 4% инфляция, что за 10 лет составит уже половину стоимости.

?

Log in

No account? Create an account